蕭宸輕輕一嘆，說：“其實，說實話，房地產(chǎn)業(yè)在今后幾年肯定會有巨大的發(fā)展，但這個發(fā)展于國于民，未見到能真正有利——當(dāng)然我這個有利是相對來說的。畢竟房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以帶動很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑業(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、家具家電等等等等，但從國家全局來說，任何行業(yè)都不能過度發(fā)展，以至于到了尾大不掉的程度，綁架一些其他產(chǎn)業(yè)，影響國家經(jīng)濟(jì)的健康……”

“等等，等等。”宋語馨奇道：“我怎么覺得你說話怪怪的，難道你覺得房地產(chǎn)業(yè)以后會尾大不掉，會綁架其他產(chǎn)業(yè)，甚至?xí)绊憞医?jīng)濟(jì)健康？這話太夸張了吧，現(xiàn)在房改才幾年，國家正在推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呢！你不是危言聳聽吧？”

蕭宸又嘆了一聲：“現(xiàn)在國家的確還在推動，但是，你看吧，再過幾年，等中央發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)變成老虎的時候，這只老虎已經(jīng)成了山里的大大王，想打都有點(diǎn)有心無力了。到那個時候，房地產(chǎn)業(yè)就綁架了許多產(chǎn)業(yè)……譬如說，房價高到不可接受的時候，民眾為了買房，連擺攤賣菜的小商販都得加價，為什么？因為不加價他過不下去啊，他干一輩子還買不到一個客廳，他能不加價么？其他產(chǎn)業(yè)也是一樣，有些白領(lǐng)會發(fā)現(xiàn)，他在東方、京城干一輩子，還買不起一套房子，你說他這一輩子還有什么幸福感？官員就更不得了，他要是買不起房子怎么辦？他社會地位不低啊，但他買不起房，那面子怎么過得去？只好貪污、受賄，要不然有些更聰明一點(diǎn)的，就搞單位集資房。你說這老百姓能不罵？”

宋語馨有些不信：“我看現(xiàn)在的房價雖然是在漲，但漲得很正常啊，怎么可能一輩子買不起一套房？”

蕭宸搖搖頭，嘆了一聲：“我批了無數(shù)規(guī)劃下去，我還能看不出大勢來嗎？現(xiàn)在政府這邊是要靠著房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，但我估計政府肯定低估了房地產(chǎn)的威力，衣食住行，現(xiàn)在衣食不愁了，民眾最關(guān)注的就是住，尤其是我們?nèi)A夏人，土地觀念最重，現(xiàn)在個人沒有土地，那就關(guān)心房子，好像房子就是命根子，而華夏的地是在政府手里的，政府不開放，這房價遲早要成吞天巨獸。”

宋語馨想了想，忽然笑道：“那跟我們投資房地產(chǎn)沒有關(guān)系吧，聽你這么說，房地產(chǎn)很賺啊。”

蕭宸皺了皺眉，沒說話。

宋語馨小心翼翼地看了他一眼，試探著說：“你不喜歡？……我覺得你好奇怪哦，你又不是皇帝，不對不對，你又不是上帝，房價要漲你也沒辦法，民眾買不起自然就會不買，不買房子就賣不掉，賣不掉自然就降價，這事你著什么急？你怕咱們跟日本一樣，房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)崩潰？那崩潰也沒你什么事啊？破產(chǎn)也是政府信譽(yù)先破，輪不到你急吧？”

蕭宸嘴角一抽，要是政府信譽(yù)破產(chǎn)，他還真就急了，再說政府信譽(yù)破產(chǎn)是一方面，另一方面很多普通民眾會發(fā)現(xiàn)自己傾盡全力甚至欠下一屁股債買下的房子，忽然之前變得一文不值，這也讓蕭宸有些難以接受，而政府對此是有責(zé)任的！身為政府的一員，蕭宸不愿看見這一幕。

宋語馨見蕭宸沒說話，仔細(xì)想了想，終于還是搖頭：“我回憶了一下今年房地產(chǎn)市場的情況，還是覺得你太杞人憂天了。”

蕭宸撇撇嘴：“今年的房地產(chǎn)市場是很富有戲劇性，但這跟幾年后的房價壓都壓不住沒有直接關(guān)系，我這是根據(jù)國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律做出的推論，對不對過幾年就知道。”

要說2003年的房地產(chǎn)市場，那也真是富有戲劇性。

3月份開始，全國土地市場秩序治理整頓拉開大幕。

隨后發(fā)生的，令房地產(chǎn)與全國其他眾多行業(yè)一樣飽受傷害。京城祭起“地產(chǎn)救市”之旗，主管部門興起了“百日行動”，以緩解對房地產(chǎn)的傷害。京城的一些開發(fā)商也主動聯(lián)合起來為購房者代繳部分契稅。但尚未過去，出來了一個最高人民法院有關(guān)商品房買賣合同糾紛的司法解釋，開發(fā)商叫苦不迭。開發(fā)商還沒從司法解釋的“苛刻”條文中緩過神來，又有央行的“121”號文件迎頭痛擊。幸好很快就有政務(wù)院18號文件來安撫開發(fā)商和整個行業(yè)。

如果要?dú)w納一下2003年華夏房地產(chǎn)業(yè)，那么有五個關(guān)鍵詞：司法解釋、121、18及土地市場整頓、物業(yè)管理條例。

首先是司法解釋。

最高人民法院是在京城仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，該司法解釋從6月1日起正式生效。

新司法解釋最厲害的幾條是：第一，追溯力。自1991年房地產(chǎn)法施行以來尚未審結(jié)的商品房糾紛，均適用該司法解釋。第二，確立雙倍賠償原則。商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售或抵押的事實；故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證的事實等，開發(fā)商均須承擔(dān)雙倍賠償?shù)倪`約責(zé)任。第三，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確立有重大影響的廣告與宣傳資料，視為要約，開發(fā)商若違反須承擔(dān)違約責(zé)任。第四，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因，購房者未能在規(guī)定期限取得房產(chǎn)證，須承擔(dān)違約責(zé)任，購房者可以要求退房。

某大型房地產(chǎn)集團(tuán)總裁任某說，新司法解釋對以前已經(jīng)實行的一系列商品房銷售管理制度產(chǎn)生抵觸，甚至是顛覆了以前的管理制度，實施后將對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，并大大增加交易成本。另一位房產(chǎn)巨頭潘某認(rèn)為，如果對房地產(chǎn)法頒布以來未審結(jié)的案件都有溯及力，將會給整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的混亂。

新司法解釋出臺的著眼點(diǎn)是保護(hù)作為房地產(chǎn)市場主體“弱勢”的一方即購房者的合法權(quán)益。但京城高級人民法院民事庭的有關(guān)法官安慰開發(fā)商說，新司法解釋給了法官較大的裁量空間，法官將會慎用雙倍賠償及其他懲罰性條款。而任某等則為同行們出了一個主意：在購房合同中增加相應(yīng)的合同條款，規(guī)避所有那些違約責(zé)任。譬如，在合同中規(guī)定售房面積“據(jù)實結(jié)算”，開發(fā)商就不會有所謂商品房面積3%之類的問題。

雖然新司法解釋是為購房者制定的，但實踐表明，遠(yuǎn)非多數(shù)購房者知道如何運(yùn)用該司法解釋來捍衛(wèi)自己的合法權(quán)益。而新司法解釋出臺后，雖然有關(guān)商品房買賣合同糾紛案件數(shù)量大幅增加，但消費(fèi)者并非都是勝訴者。

然后是“121”沖擊波。

有專家認(rèn)為，從法理上說，新司法解釋的效力要遠(yuǎn)大于后來出臺的央行121文件，但后者的影響卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過了新司法解釋。這既是因為包括開發(fā)商和購房者并未清楚地理解了新司法解釋內(nèi)在的強(qiáng)大殺傷力，也因為金融政策是對房地產(chǎn)業(yè)影響最大的因素之一。

6月13日公之于眾（用印日期為6月5日）的121文件，全名為華夏人民銀行（銀發(fā)[2003]121號）。對許多地產(chǎn)商來說，這些規(guī)定條條如刀，刀刀見血。潘某說，“這是我近10年來見過的對房地產(chǎn)最嚴(yán)厲的一個通知。它不僅規(guī)定了開發(fā)貸款，還對與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的所有方面，包括住房按揭、土地儲備、施工企業(yè)貸款，連公積金都管到了。”

121文件一出臺，全國開發(fā)商一片嘩然。“房地產(chǎn)的冬天來了”，這是那位大型房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁任某對央行121號文件后果的描述。

任某認(rèn)為，這個冬天不僅僅是房地產(chǎn)的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。央行此次信貸政策的調(diào)整，是從防范金融風(fēng)險出發(fā)的，但實際的結(jié)果卻會進(jìn)一步加大金融的風(fēng)險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發(fā)生開始，也許這些政策還有些先期的防范作用，但目前的情況是大量的貸款已經(jīng)發(fā)生，如果中途改變游戲規(guī)則，那么銀行已經(jīng)發(fā)生的大量貸款將面臨著無法收回的更大風(fēng)險。

121文件的主要起草人央行原貨幣政策司司長、現(xiàn)征信管理局局長代佳有10月下旬在華夏大學(xué)的一次演講中透露說，對房地產(chǎn)業(yè)開始出現(xiàn)一些局部性的問題，“我們從2001年年初就注意了”。央行對部分地區(qū)房地產(chǎn)過熱苗頭的擔(dān)心，亦即反映在121文件的主要條款，實際上早在2001年的央行195號文件（即就有規(guī)定。代佳有認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，“當(dāng)它出現(xiàn)苗頭的時候你必須采取措施，把過熱的現(xiàn)象解決了，盡管它是局部性的”，代佳有說，如果任其發(fā)展，它對局部城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響會是非常深遠(yuǎn)的。

雖然121號文件遭致開發(fā)商強(qiáng)烈反彈，但代佳有說，“到目前為止我看意見恐怕逐漸趨于統(tǒng)一了，大體上沒有人認(rèn)為121文件從總體上來講是錯的”。他表示，“我們考慮的是宏觀上不要出現(xiàn)大的波折”，“我對121文件有充分的信心，因為是幾年研究的結(jié)果，不管有多少不同意見，它可能是個歷史性文件，如果執(zhí)行得好，能夠防止華夏整體上出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，那功勞就大了”。

最后則是“18”的春風(fēng)。

讓開發(fā)商忐忑不安的是，121文件會不會出臺實施細(xì)則？如果不出臺，那121文件的最大作用可能只是提醒銀行和開發(fā)商注意房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險，即像代佳有所說的，“指出了房地產(chǎn)貸款總體的趨向，把主要的風(fēng)險點(diǎn)都點(diǎn)到了”，至于執(zhí)行不執(zhí)行，代佳有的回答是，“如果不講條件地亂放房地產(chǎn)貸款，他苦頭在后面”。

不過，很快就有18號文件來安慰一片愁云慘淡的開發(fā)商們。

8月底，《政務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（即國發(fā)18號文件）印發(fā)。在9月初由華夏房協(xié)召開的一次座談會上，幾乎所有開發(fā)商對18號文件都是熱烈歡呼。任某在政務(wù)院18號文件發(fā)布后也拋開了他此前的房地產(chǎn)“冬天論”，認(rèn)為“房地產(chǎn)將迎來更加美好的明天”。不少開發(fā)商還聲稱，121號文件與18號文件有些地方是矛盾的，但18號文件來頭比121文件大，也更加“英明”，因此也必將驅(qū)散121文件給房地產(chǎn)業(yè)帶來的陰霾之氣。

18號文件第一條開宗明義：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。政務(wù)院某位副總理在9月1日召開的全國房地產(chǎn)工作會議上更是把房地產(chǎn)業(yè)往上提了一步：房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的“重要支柱產(chǎn)業(yè)”。正是這一條，讓開發(fā)商普遍感到“揚(yáng)眉吐氣”。一位業(yè)內(nèi)專家評論說，“我理解這些開發(fā)商為什么如此高興。他們認(rèn)為自己總算被官方正式承認(rèn)了，房地產(chǎn)業(yè)有地位了，開發(fā)商當(dāng)然也就有地位了”。而此前，在許多老百姓看來，開發(fā)商差不多就是暴利產(chǎn)業(yè)的奸商代表。

除對“支柱產(chǎn)業(yè)”的肯定這一條之外，18號文件對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展并無刺激性的具體政策措施，更多的是強(qiáng)調(diào)要用市場化手段來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。18號文件對金融信貸政策基本是一帶而過，采取的是避虛就輕的辦法。所以，當(dāng)開發(fā)商們認(rèn)為121文件與18號文件有不少矛盾之處時，代佳有和建設(shè)部副部長馬志峰均予以否認(rèn)。代佳有說，“121文件跟政務(wù)院18號文件沒有任何矛盾”，這兩個文件，一個比較原則一個比較具體，基本精神是一致的。

宋語馨見蕭宸說得如此自信滿滿，就好像有些不服氣，忽然說道：“我來之前，我爸曾仔細(xì)給我分析過現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展局勢，你口氣這么大，連國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律都冒出來了，那你說說你怎么看待今年的房地產(chǎn)發(fā)展，如果你說得比我爸還有道理，我就相信你，甚至……甚至可以考慮去說服我爸不進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。”

蕭宸一聽她這么說，頓時精神一振：“你確定？”

“我確定。”宋語馨一揚(yáng)下巴，但馬上申明：“不過我只能說去勸，主事權(quán)可不在我這兒，我不保證他一定聽我的。”

蕭宸笑道：“沒關(guān)系，你去說就好，再說我還可以給你們指一條更平坦的康莊大道。”

宋語馨給了他一個衛(wèi)生球：“您先說服我以后再吹牛行不？”

蕭宸哈哈一笑：“行！那你聽著，你們這次是想進(jìn)京城房地產(chǎn)業(yè)，我就主要以京城房地產(chǎn)的情況來說明。”

宋語馨做了一個洗耳恭聽的動作，蕭宸想了想，把條理理清楚一下，既然宋明宇曾經(jīng)分析過，顯然是經(jīng)過仔細(xì)思量的，自己要說的比他還好，自然不能胡扯。不過蕭宸也不慌，他接觸的文件顯然比宋明宇要多，腦子里的分析也就能更加理性、精確。

終于，蕭宸開口了：“今年國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)有幾大特點(diǎn)。第一，土地資源稀缺依舊。2002年開始執(zhí)行的土地整理和掛牌上市政策看起來并沒有給市場帶來天翻地覆的影響，但誰能計算出來，在2003年有多少項目因此而停滯、拆解、易手？土地市場的透明化一直是房地產(chǎn)行業(yè)主管者的頭痛問題，其根源在于供不應(yīng)求。作為開發(fā)市場最稀缺的資源，無論多嚴(yán)厲苛刻的政策，都無法避免對策的存在。

今年7月30日，文成璽總理聽取了建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的匯報，并對供應(yīng)結(jié)構(gòu)、住房制度、住房信貸、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等方面作出指示。去年12月1日開始，在辦理土地證的過程中，京城有關(guān)部門開始提高土地出讓金收取方式的門檻，將此前可分階段收取土地出讓金、辦理臨時土地證的方式改為一次性收取。

我得到的一個消息表明，為了保證2008年奧運(yùn)會召開時的城市環(huán)境，京城有關(guān)部門要求所有在建和新建項目必須在2007年以前完工，并將在2006年后階段性停止辦理開工證。

優(yōu)秀的投資人和相當(dāng)一部分專業(yè)開發(fā)商往往是擅長于‘帶著鐐銬跳舞’的人。任何市場環(huán)境的變化對于一部分人是噩耗，對于另一部分人則是福音。行業(yè)監(jiān)管力度加強(qiáng)，對開發(fā)商在每一個環(huán)節(jié)上的資金實力和專業(yè)水準(zhǔn)的要求在進(jìn)一步提高。”

宋語馨點(diǎn)點(diǎn)頭：“這算是一條吧。”

蕭宸微微一笑：“開道。四環(huán)在貫通三年之后，在其沿線已經(jīng)逐步成為若干個高居住舒適度的城市新區(qū)域，體現(xiàn)出城市交通主動脈對城市形態(tài)、房地產(chǎn)開發(fā)的重要影響力。五環(huán)作為新的重要交通主動脈，其影響力正在逐步釋放。此外，2003年城市道路建設(shè)中對房地產(chǎn)影響力較大的幾條道路還有一些，譬如昭陽北路，大大改善了珠江羅馬嘉園、萬象新天以及管莊組團(tuán)項目的交通狀況，受其影響的市場現(xiàn)時供應(yīng)面積達(dá)500萬平方米以上；還有西外大街西沿線，這是京城城內(nèi)少有的能在工作日白天達(dá)到時速80公里以上的道路，對四季青組團(tuán)及其西北四環(huán)以外廣大地區(qū)的住宅項目的交通都有巨大作用。

其他影響力較大的在建及將建道路包括奧運(yùn)中心區(qū)場館建設(shè)的配套道路工程：安立路改造，可從北四環(huán)直達(dá)立水橋；北苑路藏學(xué)研究中心立交橋；城市環(huán)路聯(lián)絡(luò)線：東北城角道路工程，北二環(huán)小街橋與三元橋連接，建成后車輛可直奔機(jī)場；通惠河北路，從東便門橋連接三環(huán)路，再接四環(huán)的四惠橋；南城道路建設(shè)：豐北路，連接西南三環(huán)麗澤橋至四環(huán)的京豐賓館；中軸路二期，二環(huán)路至三環(huán)木樨園橋的改造。

我另外還得到一個消息，2004年京城將投入大量資金改善望京‘臥城’的交通出行問題。我想，隨著2008年的逼近，一些堵車的老大難地區(qū)將在明后年得到逐步改善。”

宋語馨有些驚訝，但看著蕭宸微微有些得意的樣子，卻又不服氣得很，但蕭宸說得確實到位，只好說：“你是京城人，對京城了解一點(diǎn)也不奇怪……算你這一條通過好了。”

蕭宸笑了笑，毫不介意，繼續(xù)說：“第三，區(qū)域板塊劃分清晰。與前幾年不一樣的是，2003年的各熱點(diǎn)區(qū)域呈現(xiàn)出更為明確的板塊特征。溫榆河的潛在供應(yīng)量均為中等密度的別墅；四環(huán)沿線則是清一色的中高端主流住宅。因為有了強(qiáng)大的CBD以及沿東三環(huán)、東四環(huán)的泛CBD商務(wù)區(qū)，因此才有了通州與亦莊板塊。通州的出行以公交系統(tǒng)為主，呈現(xiàn)出中低端樓盤供應(yīng)集中的特征，而亦莊的整體開發(fā)帶來相應(yīng)的土地成本門檻，是公認(rèn)的低密度住宅區(qū)域。可以預(yù)見，2004年各熱點(diǎn)區(qū)域之間的競爭關(guān)系、區(qū)域內(nèi)項目的競合關(guān)系更為明顯。

其中西部值得關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域包括西山風(fēng)景區(qū)、西南四環(huán)的玉泉路沿線、岳各莊組團(tuán)及豐臺鎮(zhèn)組團(tuán)。越過四季青橋周邊每平方米6500元均價的中高端區(qū)域，西南四環(huán)為他們提供了大量中低端的舒適型住宅。東部值得關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域包括昭陽公園周邊區(qū)域、昭陽北路組團(tuán)、將臺區(qū)域、東壩區(qū)域，這一板塊有望成為東部樓盤區(qū)域價格曲線的小波峰。

另外，東四環(huán)以外的廣袤平原可為東區(qū)大量的高、中、低白領(lǐng)階層提供不同建筑形態(tài)的平價住宅。所以2004年，東四環(huán)版塊將是供應(yīng)銷售量最大、交投最為活躍，但其價格絕不會最高的區(qū)域。”

宋語馨面上不動聲色，只是道：“這還是你熟悉京城的原因，我要是一直住在京城，這個我也能分析出來……”

蕭宸哈哈一笑，又繼續(xù)說：“第四，中低檔房旺市百利。從市場的供應(yīng)總量來看，增長還將持續(xù)。2003上半年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管有SARS的影響，全市各類商品房開復(fù)工面積及住宅開復(fù)工面積仍然保持了15%至20%的增長率；竣工面積的增長率更是達(dá)到了50%以上。尤其值得注意的是，經(jīng)濟(jì)適用房在整體建設(shè)布局中所占比重和力度持續(xù)增強(qiáng)，上半年全市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)完成投資34.3億元，開復(fù)工面積568.62萬平方米。由此出現(xiàn)了大量低價住宅的供應(yīng)量，并導(dǎo)致市場整體房價的降低。今年經(jīng)濟(jì)適用房一改以往多為五環(huán)以外的位置，大多出現(xiàn)在交通較便利、接近城區(qū)的區(qū)域，也是供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響整體市場形勢的一大特點(diǎn)。

綜觀今年走勢，可以預(yù)見未來1至2年內(nèi)，受多方面影響，市場供應(yīng)中的中低端住宅比例還將持續(xù)上升。一方面是由于相關(guān)政策的明確引導(dǎo)；另一方面快速交通的發(fā)展為近郊區(qū)成片開發(fā)大量低端住宅帶來可能。另一方面大盤開發(fā)的趨勢進(jìn)一步凸現(xiàn)，繼西部的世紀(jì)城之后，萬象新天是又一個總規(guī)模超過300萬平方米的超級大盤。大盤操作上的規(guī)模優(yōu)勢和低開高走的營銷策略，也對區(qū)域的價格標(biāo)準(zhǔn)形成沖擊。

反觀城市區(qū)域的物業(yè)供應(yīng)，商業(yè)類型地產(chǎn)受供應(yīng)量推動成為熱點(diǎn)話題。令人遺憾的是，關(guān)于商業(yè)話題的討論在2003年主要停留在如何運(yùn)作的層面上，市場未出現(xiàn)一個具有轟動效應(yīng)的成功案例。隨著開發(fā)的不斷推進(jìn)，也許未來的2004才是真正的商業(yè)地產(chǎn)豐收年。”

這下讓宋語馨有些驚訝，看稀奇一樣地看著蕭宸，有些不可置信地問：“這些數(shù)據(jù)不是你隨口說來糊弄我的吧？這么多數(shù)據(jù)，你都記得這么清楚？”

蕭宸哈哈一笑，再把剛才的數(shù)據(jù)說了一遍：“你記好了，等下可以去查。”

宋語馨有些氣惱地瞪了他一眼：“記性好不得了呀？怎么給我打電話就不記得？”

蕭宸頓時一滯，摸摸鼻子，悻悻然沒說話。

宋語馨沒好氣道：“每次都這樣，就知道不說話。算了，現(xiàn)在不跟你算賬，你繼續(xù)說。”

蕭宸這才松了口氣，繼續(xù)道：“第四，樓盤準(zhǔn)星舒適化。從建筑形態(tài)來說，京城已經(jīng)涌現(xiàn)出來的諸多樓盤基本覆蓋了完整的住宅產(chǎn)品類型。產(chǎn)品設(shè)計和市場定位進(jìn)入成熟階段，差異化空間越來越小。創(chuàng)新大多數(shù)是局部的創(chuàng)新，而不是建筑形態(tài)的創(chuàng)新。產(chǎn)品差異化主要來源于市場定位的差異化，面積以及相應(yīng)的舒適度標(biāo)準(zhǔn)成為制約產(chǎn)品差異化的重要因素。

單套面積呈現(xiàn)出合理、緊湊、舒適的趨勢。今后新的經(jīng)濟(jì)適用房最大戶型已被限定在80平方米。建筑形態(tài)上，板樓或者類板樓流行，而塔樓已經(jīng)基本成為低端產(chǎn)品的代名詞。即使是在城市中心區(qū)域，容積率超過3.0的住宅也開始淡出市場，容積率在1.02.0之間的中低密度住宅占據(jù)主流。

在產(chǎn)品設(shè)計上，社區(qū)規(guī)劃、建筑外觀、室內(nèi)外空間、園林設(shè)計、精裝修、生活配套等多層次細(xì)節(jié)被充分重視，并成為市場營銷的必修課。行業(yè)內(nèi)專業(yè)水準(zhǔn)的提高也波及到行業(yè)外圍，購房者的建筑審美水準(zhǔn)在不斷提高，一些高建筑設(shè)計含量的項目如class、UHN國際村等得到客戶青睞。”

宋語馨聽到這一點(diǎn)，有些無所謂：“這個是你規(guī)劃局……哦，現(xiàn)在叫規(guī)劃司吧，什么容積率之類的，這是你的專業(yè)，你說得好也是應(yīng)該的。”

蕭宸無可奈何地?fù)u了搖頭，繼續(xù)道：“第五，置業(yè)主流低齡化。從置業(yè)者的構(gòu)成來看，年輕化正在成為一大趨勢。有關(guān)項目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，均價在每平方米2000至5000元的項目中，購買者的年齡階段從兩年前的35歲左右開始緩慢降低到現(xiàn)在的30歲左右，一個小白領(lǐng)的置業(yè)時代正在來臨。一是整個城市大經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及由此帶來對個人發(fā)展前景的信心支持；二是市場上供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中低端傾斜帶來置業(yè)人群結(jié)構(gòu)變化；三是銀行按揭的普遍化以及激烈競爭帶來的付款門檻降低也在拉動低端置業(yè)人群的進(jìn)入。

置業(yè)者中的外地購買力已經(jīng)成為重要支撐，其中包括兩類人群，一類是長期工作在京的外地戶口人士，隨著戶籍管理的越來越開放，這群人還將在未來的樓市里扮演更重要的角色；二是從外地進(jìn)入京城的流動性購買力。與溫州人狂炒東方樓盤不同，迄今為止，京城的外地流動購買力還是以功能性購買和長線投資為主，其支撐點(diǎn)仍然是全國人民對首都京城的心理認(rèn)同。相信未來進(jìn)入京城的外地流動購買力中短期投資客會逐步增加，但總的來看，短時間內(nèi)還不會形成東方樓市的那股投機(jī)風(fēng)潮。”

宋語馨奇道：“這一條豈不是跟你先前的說法沖突了？”

蕭宸搖頭道：“不沖突，我是說短時間內(nèi)還不好形成東方樓市那股投機(jī)風(fēng)潮，但再過三年左右，就很可能了。”

宋語馨給了他一個衛(wèi)生眼，蕭宸也不以為意，繼續(xù)道：“第六，精裝標(biāo)準(zhǔn)普及化。在高中低檔市場上，客戶都表現(xiàn)出對精裝修的認(rèn)同趨強(qiáng)態(tài)勢。在經(jīng)濟(jì)條件允許的前提下，買精裝修的成品房而不是自己勞神費(fèi)力，正在成為一種潮流。最新入市的東一時區(qū)和遠(yuǎn)洋山水贈送精裝修的每平方米均價為4300至4500元，位于通州區(qū)梨園鎮(zhèn)的藍(lán)調(diào)沙龍這一郊區(qū)樓盤也加入了精裝修房的行列，開盤時每平方米的均價僅3800元。但這一切并不意味著毛坯房的消亡。在日趨多元化的價值取向中，選擇精裝修的勢力與選擇個性裝修的勢力仍難分高低，但是否帶精裝修不再是樓盤是否高檔的標(biāo)志，而是成為開發(fā)商尋覓目標(biāo)客群并進(jìn)行定位的一種手段。

與其他城市相比，京城樓市一直呈現(xiàn)出更多的文化特征。在過去的一年里，購房者對文化個性的敏感程度趨高。我個人認(rèn)為，京城有文化特色的樓盤不一定成功，而成功的樓盤一定是有文化的。

與此同時，對文化的認(rèn)同并不影響日趨精明的客戶從產(chǎn)品細(xì)節(jié)上去判斷房屋品質(zhì)。市場一線的反饋信息顯示：高端客戶對項目的地理位置、投資潛力、戶型舒適度、物業(yè)管理的品質(zhì)等方面更為關(guān)注；而中低端客戶對工程進(jìn)度、交房時間、價格及付款方式、交通成本、包含物業(yè)管理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的生活成本、周邊配套服務(wù)更為重視。”

宋語馨眨了眨眼：“看不出你還真有些研究。”

蕭宸嘿嘿一笑：“怎么樣，服了沒？”

“不服！”宋語馨瞪了他一眼：“這才剛剛說到一點(diǎn)房地產(chǎn)的專業(yè)問題的，這點(diǎn)皮毛水平就想我服氣？”她這樣說著，心里卻是有點(diǎn)心虛，其實宋明宇還不如蕭宸說得細(xì)，只是蕭宸不知道罷了。

“沒關(guān)系，那我繼續(xù)。”蕭宸也不為己甚，輕輕聳肩：“第七，專業(yè)服務(wù)無縫化。房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展對上下游行業(yè)的推動和刺激是顯而易見的。經(jīng)過十年的發(fā)展，房地產(chǎn)的整體營銷水平已經(jīng)有了長足進(jìn)步，并在很多方面形成了明顯的行業(yè)特征。集中在2003年表現(xiàn)出來的有兩個方面：

專業(yè)分工越來越細(xì)。一個項目從前期開發(fā)、設(shè)計、工程、營銷、后期服務(wù)每個大環(huán)節(jié)的每項具體的類別都有相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)公司。繼城市開發(fā)集團(tuán)、華潤置地這些老牌地產(chǎn)集團(tuán)軍之后，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、當(dāng)代集團(tuán)和今典集團(tuán)等都已成立了自己的銷售公司。

然而在2003年，很多發(fā)展商發(fā)現(xiàn)，在專業(yè)分工細(xì)到一定程度之后，對具有整合能力的統(tǒng)籌規(guī)劃運(yùn)作型服務(wù)公司產(chǎn)生需求，對不同環(huán)節(jié)和同一個環(huán)節(jié)中不同專業(yè)公司之間向上向下向左向右進(jìn)行無縫鏈接的能力要求提高。而限于工作經(jīng)驗和能力局限，目前還很少有令人滿意的整合型服務(wù)公司出現(xiàn)。在未來的2004年甚至更長遠(yuǎn)的時間里，這將是房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)企業(yè)中的一大空缺。”

宋語馨呆了一呆，蕭宸這次可就真的說到房地產(chǎn)業(yè)地核心業(yè)務(wù)上了，雖然說得不是特別仔細(xì)，但卻足夠關(guān)鍵。

蕭宸看了，就有些小得意。我堂堂國家發(fā)改委副主任，手控發(fā)展規(guī)劃司，你當(dāng)沒點(diǎn)真本事的？哥一天看的重要文件，少說都有幾萬字，那可是重要文件，非得一個字不漏的看進(jìn)去，你這小姑娘知道什么。

他見宋語馨發(fā)愣，也不叫她，繼續(xù)道：“第八，開發(fā)多元資本說話。‘外地、外企、外資’企業(yè)在京城的項目經(jīng)過1至2年的籌備，開始大量面市，并在許多層面上改變了樓市的格局。盡管三外企業(yè)由于對本地的人才儲備、人文背景、合作資源等多方面還存在一個適應(yīng)和調(diào)整期，但在2003年仍然有富力城、萬達(dá)廣場、公園大道等等項目成為市場上令人矚目的‘三外’新星。‘反黑哨’英雄宋某人旗下的江南綠城地產(chǎn)也悄然進(jìn)京，在良鄉(xiāng)的百合公寓一期即達(dá)100萬平方米。

如果說‘三外’企業(yè)對市場的沖擊只是表象，更本質(zhì)的改變則是市場開發(fā)主體的多元化以及由此帶來開發(fā)模式的革新。

2003年，一些企業(yè)開始著眼于地產(chǎn)與金融、證券行業(yè)的聯(lián)姻。以資本運(yùn)作為核心的房地產(chǎn)開發(fā)模式開始成為市場重要組成部分。一方面，房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售全過程逐漸成為一個高門檻的專業(yè)，而大量的投資商將更傾向于通過資本運(yùn)作的方式獲得相應(yīng)的投資收益。另一方面，少數(shù)地產(chǎn)大鱷開始具有更為鮮明和強(qiáng)烈的資本運(yùn)作意識，通過地產(chǎn)與金融、證券行業(yè)的聯(lián)動實現(xiàn)效益的最大化。

首創(chuàng)置業(yè)在香港上市，改變了首創(chuàng)集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊的經(jīng)營管理方式；而珠江之所以勇于采取常人所不能的四處開花、全面出擊的高調(diào)戰(zhàn)略，上市公司是其背后的重要支撐。伴隨著土地市場的逐步透明和規(guī)范化，資本的力量將成為房地產(chǎn)行業(yè)的主宰。”

蕭宸說完，就再不說話，只是把面前那杯都快冷掉的藍(lán)山咖啡端起來喝了一口，面帶微笑地看著宋語馨。

宋語馨回過神來，看著蕭宸那好像有些得意，又好像有點(diǎn)穩(wěn)坐釣魚臺的笑容，忍不住咬了咬牙，很想說他說得沒自己老爸好，可偏偏這句話怎么也說不出口，只能瞪著蕭宸。

蕭宸被她那小女生的模樣逗得忍不住笑了起來，看來開心極了。

宋語馨卻是又羞又惱，她一跺腳：“笑什么笑，你就得意吧……我……”她一咬牙：“我去跟爸爸說就是，哼！”

蕭宸笑了起來：“不錯不錯，小姑娘年紀(jì)不大，倒也知道愿賭服輸，賭品還是不錯的，值得表揚(yáng)。不過……”

宋語馨看著他，恨恨地問：“又不過什么？”

“不過你有一個情況沒有弄清楚。”蕭宸很正經(jīng)地說。

“什么情況？”宋語馨有些將信將疑。

蕭宸一本正經(jīng)地道：“就是……我是一個很謹(jǐn)慎的人，沒有100%的把握，我是絕不會打賭的。”

宋語馨氣得瞄了腳下一眼，抬起水晶高跟鞋，對準(zhǔn)蕭宸的腳就是一鞋跟踏下去，蕭宸的眼睛頓時瞪得老大，齜牙咧嘴倒抽冷氣：“你這是謀殺親……呃，謀殺人民公仆啊！”

宋語馨本來臉色一紅，打算放過他了，卻聽見他又改口“人民公仆”，頓時又是一腳下去……

蕭宸無比杯具地抽了幾口冷氣，哼哼哈哈：“能換只腳不？這太不公平了！”

宋語馨惡狠狠地說：“好啊，你把另外一只腳也伸過來，我滿足你！”