聽完林若妍的講解，秦爽和陳俊都如醍醐灌頂，看問題達到了一個新的高度和深度。

秦爽本來覺得自己這段日子學習專業知識已經進步很大了，實際上與林總一比，她仍然差了一大截。

雖然對這裡這一個項目做出了正確的判斷，不過怎麼能拿下項目，就不光是比拼專業技術了，還要懂得揣摩當地相關部門的真實訴求。那些訴求包括各個方面，不僅要解決了普通人的生活居住需求，還要爲當地帶來更多的利益纔可以。

陳俊聽的更是連連點頭，沒有專業條框束縛的他思考問題的模式也不會侷限在固定的什麼專業領域。

他來自農村，深切地知道做成一件事不光要自己努力這個道理。上面管控的各種部門都有各自追求的東西，自己做的事恰好是能給他們帶來更大利益的，因勢利導順勢而爲才能成功。如果只顧著自己賺錢，那就很難得到更多的認同和支持了。

他懂得林總要做的就是一個大家都能得利的事。蓋綜合體或許回款慢，沒有住宅好賣，但是能往裡面裝的東西，能給地方上帶來的收益充滿了想象空間，都是純居住小區沒法比的。

秦爽說：“我懂了！單純做住宅沒出路，我們是不是還要加大商業比例，盤活商業和辦公，將整個地塊當作一個新的經濟驅動核心來打造？住宅只是其中一小塊，我們的方案要著重渲染烘托的都是建設好了新項目，招商引資，加入互聯網這樣的新興產業，創造新的就業，持續不斷給區域造血，對吧？”

“對，你這套詞用的好。別家開發商還在爭論這裡怎麼弄成居住區，是不是要建豪宅，各種戶型配比多少合適，外立面用塗料還是貼瓷磚，整體風格抄哪個外國的風格，將商業只當成住宅的配套來考慮，連辦公樓商業都恨不得變相搞成住宅賣，格局就天然比我們低了。

我們這個立意一出來，肯定能打動相關部門。秦爽，將來這個項目拍地的相關事情就你負責了。”林若妍趕緊把自己的責任甩給了秦爽，還不忘安撫道，

“別有太多負擔，你用這個練手，拍不到地也沒啥，這說明這裡的負責人還有侷限性，也不適合我們。能做成一個項目，天時地利人和都要看，他們不接受我們這套，我們就換個城市慢慢再找合適的。”

林若妍毫無負擔大言不慚，反正這裡搞不成，她再壓榨系統，去看看書裡提過的其他城市。就算實在都不行，那個什麼蓋國際學校，弄弄XX新城，應該也還是可以湊出她的續命費用的。

這還能隨便換的？上億的項目，就丟給她了？秦爽的心跳再度加速了。好在此前剛入職就被迫擬定八千萬買地的合同，她的心臟和能力都已經鍛煉出來了。不就是來拍地麼，這裡再貴，也比京市的地便宜多了。

就是前期成本投入還是要有的，她需要問清楚控制在多少錢。別到時候花了高額成本請人做了詳細的方案，沒拍成地，給公司造成了損失。

另外商業配比也不是胡亂提的。經過了之前那些項目，秦爽對地產各種類型物業的成本已經瞭然於胸。商業和辦公的建造成本肯定比普通住宅高。萬一賣不掉，或者賣不過成本投入，那不是虧了？所以別家都儘量多做住宅，壓縮真正的商業規模，頂多是弄一些底商，能搞一個規模大一點的商場就不錯了。

然而秦爽和陳俊不知道的是，林若妍搞城市綜合體這種明顯比住宅投入大的項目，就是爲了有一個穩定花錢的渠道。

現在她比較靠譜的項目，比如學校和XX新城的建設成本投資都不會太高，而且XX新城目前就一百畝地，頂多花銷一兩個億的成本，那才能頂兩個月啊。這邊若是能拿下項目，搞城市綜合體，怎麼也能花出去三四個億。多個項目一起開工，細水長流每個月花錢的渠道就多了。

所以這個城市綜合體她算盤打的響，不計成本，要做就做最好的，從找設計單位開始。

林若妍說：“小秦，你聯繫設計部，和他們說明這個思路。讓他們找一流的設計公司趕緊來實地踏勘。就按照做城市更新的大格局，不限額，不要用賣房子快銷的思路束縛設計師的頭腦。”

“但地還沒拍下來，就讓設計公司大範圍介入是不是太早了？哪怕只是做到方案深度，一流的設計公司的設計費起碼也要二三百萬吧？萬一……要不還是讓設計部先自己研究一下，我聽說別的開發商地還沒到手的項目都是設計部自己弄，然後找外邊畫效果圖。咱們設計部人手不夠還能再招點實習生，他們總體水平肯定是不比設計院差的。”

林若妍搖頭：“不能讓設計部變成設計院，他們要思考的問題和管理的項目更多，不能都耗費心力在這一個還沒拍下來的地塊上。我給他們開那麼高的工資，可不是讓他們來畫圖的。既然是帶方案來拍地，大家都要付出這種成本，不捨得找正規設計院的，他們做出來的東西就會顯得單薄。”

話雖這樣說，林若妍卻很清楚，現實世界裡許多開發商忽悠著設計公司一起來拍地，地沒有拿到的話，那設計費是不會給的，頂多承諾支付一個拿地研究的費用，幾萬塊連設計院人力成本都不夠。

還有一種稍微仁義一點的開發商，能付月費，幾萬左右吧，專門養著某一個設計院的某一個設計小組，只做拿地。這也不是白給錢的，就是每月都要丟給設計院十幾塊地做強排，不論地塊大小，反正相當於出一個強排方案才一萬來塊錢吧。

這種情況雖然看似節省了開發商的前期設計成本，卻也大大降低了設計人員的主觀創造性。一分錢一分貨，幾萬塊的拿地方案，做多了都是套路活，誰會給你用心做？效果圖恨不得都是一套模型，隨便擺放幾個樓，背景人物都不換的，修一修又是一個“新”方案，一兩個熟手一直搞這個，以降低設計公司自己投入的成本。

林若妍在現實世界做地產那麼久，這種行內潛規則理解很深刻。

今天五更，這是第一更。