12、征購(gòu)?fù)恋兀?）
楊玉琴、林艷22日星期一為招待劉集村的書(shū)記、村長(zhǎng)和詹局長(zhǎng)忙碌了一天。
23日上午10:00時(shí)按照預(yù)定的時(shí)間林艷趨車到劉集村將村委會(huì)劉書(shū)記接到公司。
在楊玉琴的辦公室林艷將汪健介紹給劉書(shū)記。
林艷向汪健介紹道：“劉書(shū)記是劉集村的三屆老書(shū)記，與區(qū)、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系相當(dāng)熟悉，是村里的拍板定釘人物。”
汪健、楊玉琴與劉書(shū)記互相握手道好。
劉書(shū)記落座后，秘書(shū)張小姐沏上一杯濃茶，雙方開(kāi)始商談著具體的合作事宜。
汪健向劉書(shū)記遞上一份中鼎企業(yè)的復(fù)膜彩色宣傳冊(cè)后，簡(jiǎn)單地介紹了公司的情況并表示出與劉集村強(qiáng)烈的合作愿望。汪健還高度贊揚(yáng)了劉甸經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的大好前景及劉集村所處的地理位置，高度贊揚(yáng)了劉村長(zhǎng)的改革開(kāi)放精神及招商引資能力，期望劉書(shū)記在雙方合作中扮演舉足輕重角色。
得到厚待及贊賞的劉書(shū)記表示出極大的合作熱情及定能促成合作成功的角色能力。
“楊董的厚待及合作熱情使我深受感動(dòng)。這150畝地是我們村臨公路邊僅有的一塊地，原準(zhǔn)備留作村里辦企業(yè)自用。既然你們是詹局長(zhǎng)的朋友，又由詹局長(zhǎng)引薦介紹了你們，我們就不是外人了。何況你們的投資對(duì)我們村和開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資都有幫助，經(jīng)村委會(huì)研究同意由我與貴公司洽談具體的出售征用事宜。價(jià)格前天我已與楊總說(shuō)了個(gè)意向，每畝控制在12萬(wàn)元以內(nèi)，有什么想法及問(wèn)題不妨請(qǐng)汪總、楊董明說(shuō)，我們大家探討。”劉書(shū)記在汪健的贊揚(yáng)聲中率先直奔主題。顯然，在此之前，楊玉琴和林艷的前期工作使劉書(shū)記記憶猶新。
“我與貴公司洽談”“明說(shuō)”“大家探討”劉書(shū)記的話語(yǔ)給了汪健啟示。聯(lián)系到今日劉書(shū)記只身單人專程到本公司來(lái)，汪健料知楊玉琴和林艷昨天的招待“攻關(guān)”工作起到了效果。
汪健不慌不忙地抽出一支“中華”牌香煙遞給劉書(shū)記，自己點(diǎn)燃一支“555”牌香煙，深吸一口后慢悠悠地說(shuō)道：“對(duì)于征用購(gòu)買土地的程序、方法我們不太熟悉。在探討具體事宜之前我想請(qǐng)教劉書(shū)記幾個(gè)問(wèn)題，以便我們決策。”
“沒(méi)問(wèn)題。問(wèn)吧！既然是詹局長(zhǎng)的朋友，我們就是一家人。他是專家，是決不會(huì)讓你們吃虧的。”劉書(shū)記不以為然，信誓旦旦地答道。
“好。我就說(shuō)了。一是每畝12萬(wàn)元是否包括村里各種補(bǔ)償費(fèi)用及土地辦證費(fèi)用？除此以外還有無(wú)其它費(fèi)用？二是土地出讓后村里每畝能得到多少補(bǔ)償？除補(bǔ)償外村里還有沒(méi)有其它的政策性幫扶或福利補(bǔ)貼？村干部或引資人有無(wú)獎(jiǎng)勵(lì)？三是根據(jù)你們土地出讓的經(jīng)驗(yàn)和土地辦證的規(guī)定，最低付款多少后能辦證？”見(jiàn)劉書(shū)記不以為然，頗有親密無(wú)間的神情，汪健直接了當(dāng)?shù)卦儐?wèn)了需要了解和掌握的幾個(gè)主要問(wèn)題。
“每畝12萬(wàn)元已是當(dāng)?shù)刈畹统鲎寖r(jià)格，這還需土地局和鎮(zhèn)黨委認(rèn)可方能確定。至于各種費(fèi)用已包括在每畝12萬(wàn)元之中，不另行收取其它任何費(fèi)用。一般來(lái)說(shuō)足額付款后才能辦理土地證。”
劉書(shū)記喝了一口水后繼續(xù)說(shuō)道：“土地出讓后村里每畝可得到2.5萬(wàn)元的青苗費(fèi)和土地征用補(bǔ)償費(fèi)，你所說(shuō)的政策性幫扶、福利、獎(jiǎng)勵(lì)等均沒(méi)有。”
“這就怪了。村里只得到2.5萬(wàn)元的補(bǔ)償，政府卻收走9.5萬(wàn)余元，真是不公平，這種出讓補(bǔ)償政府有標(biāo)準(zhǔn)明文規(guī)定嗎？”汪健的語(yǔ)氣里顯得為村里忿忿不平。
“這你就不知道了。這9.5萬(wàn)余元中除按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取外，相當(dāng)一部分是區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)截留了，就連土地局都有一部分收入。”林艷是是而非地說(shuō)道。
“林主任說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)。到底是詹局長(zhǎng)的朋友，對(duì)這些問(wèn)題了解得清清楚楚。不瞞你們說(shuō)，去年初我們以每畝6萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓時(shí)，給村里的補(bǔ)償也是2.5萬(wàn)元，以后漲到8萬(wàn)、10萬(wàn)，現(xiàn)在漲到12萬(wàn)甚至15萬(wàn)給村里的補(bǔ)償還是2.5萬(wàn)元。說(shuō)實(shí)話各村村委會(huì)都有很大意見(jiàn)，眼前大家都不愿出讓土地，但政府提了要求，大家也沒(méi)有辦法。至于區(qū)、鎮(zhèn)是怎樣截留分配我們是不知道的。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)區(qū)的行政機(jī)構(gòu)尚未設(shè)立，暫由區(qū)招商引資辦在管理，鎮(zhèn)政府要求我們各村加快招商引資進(jìn)度，否則開(kāi)發(fā)區(qū)行政機(jī)構(gòu)設(shè)立之后，鎮(zhèn)政府就沒(méi)有權(quán)力和收入了。”見(jiàn)林艷說(shuō)得是那樣地清楚明白，劉書(shū)記來(lái)了個(gè)竹筒里倒豆子，并流露出不滿的情緒。
“看來(lái)招商引資、出讓土地村里是有怨言和苦衷的。村官們更是清貧，連起碼的獎(jiǎng)勵(lì)政策都沒(méi)有。”此時(shí)汪健開(kāi)始考慮要按照既定的方案，策略性地逐步引導(dǎo)劉書(shū)記進(jìn)入設(shè)計(jì)的話題和合作模式中。
“沒(méi)錯(cuò)。現(xiàn)在的招商引資對(duì)于村民和村干部沒(méi)有任何的經(jīng)濟(jì)幫助，但又不能不做，這是工作考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容。”劉書(shū)記一副無(wú)奈的神情。
“你們現(xiàn)在美其名曰招商引資實(shí)際就是出讓土地，能不能變換一下其它形式呢？”汪健引導(dǎo)性地詢問(wèn)道。
劉書(shū)記丈二和尚，摸不著頭腦，不置可否。
“比如說(shuō)共同投資合作辦企業(yè)。”汪健進(jìn)一步地引導(dǎo)道。
“談何容易啊！出讓土地補(bǔ)償?shù)氖杖氚慈祟^標(biāo)準(zhǔn)分配到村民手中，村里節(jié)余的少量資金既要安排村干部的工資和日常的經(jīng)費(fèi)，還要考慮村里的突發(fā)事件及村民的關(guān)鍵福利，一年到頭緊緊巴巴的，哪來(lái)的資金投資，更無(wú)法談?wù)摵献鳌！眲?shū)記更是一副無(wú)奈的神情。
“我有一個(gè)想法既可以實(shí)現(xiàn)合作，還能增加村里的收入，而且與招商引資不妨。只是劉書(shū)記可能沒(méi)有辦過(guò)，也沒(méi)有想過(guò)。不知?jiǎng)?shū)記有沒(méi)有這種氣魄？”汪健試探著劉書(shū)記的反應(yīng)。
“什么樣的想法？說(shuō)來(lái)聽(tīng)聽(tīng)，咱們探討探討。只要能增加村里的收入，不違背招商引資的原則，能向鎮(zhèn)黨委交待，都可以償試。就是侵犯了上面某些人的利益，只要沒(méi)有原則性的問(wèn)題，料他們也不至于把我怎么辦？”劉書(shū)記仗著自己五十二歲的年齡，當(dāng)了十五年村支書(shū)的資歷，加上鎮(zhèn)委書(shū)記是他嫡親的侄兒，在村里的一些重大問(wèn)題上經(jīng)常是獨(dú)斷專行，處理事務(wù)上是踩線不過(guò)線，鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)及村干部拿他沒(méi)法。經(jīng)汪健這么一激，加上內(nèi)心確想在這塊土地的出讓上變通一下方法，于是說(shuō)出了這番似柔似鋼的話語(yǔ)，也發(fā)泄了自己心頭的怨氣。
汪健早已從林艷那里了解了劉書(shū)記的背景及性格，還知道區(qū)土地局的詹局長(zhǎng)是劉書(shū)記的親家公爹。刺激他一下是為了讓他表明態(tài)度，達(dá)到引鱉入的目的。
汪健向劉書(shū)記詳細(xì)地?cái)⑹隽撕献鞯姆椒皩?shí)現(xiàn)合作的步驟。劉書(shū)記似乎沒(méi)有弄明白，似懂非懂地點(diǎn)著頭，但卻不知如何應(yīng)答。
汪健再次簡(jiǎn)單明了地?cái)⑹隽撕献鞯姆椒皩?shí)現(xiàn)合作的步驟后，說(shuō)道：“簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是雙方簽定兩份合作協(xié)議。一份是便于對(duì)上級(jí)交待的公開(kāi)的合作協(xié)議書(shū)，主要內(nèi)容是由劉集村以150畝土地，每畝3萬(wàn)元的價(jià)值總計(jì)450萬(wàn)作為投入，中鼎公司以人民幣1000萬(wàn)元作為投資，雙方共同發(fā)起成立注冊(cè)資金為1450萬(wàn)元的中鼎服飾有限公司，目的是使土地使用權(quán)證辦理到中鼎服飾有限公司名下。另一份是你我兩家合伙者私下簽訂的退股協(xié)議書(shū)，協(xié)議主要內(nèi)容是劉集村鑒于某種原因要求將己方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方，第三方以人民幣450萬(wàn)的總價(jià)格收購(gòu)劉集村出讓的股權(quán)，資金一次付清。除此之外，由于村干部的辛苦清貧，在此基礎(chǔ)上我們將適當(dāng)考慮村干部的利益。”
不等劉書(shū)記回應(yīng)，汪健接著又說(shuō)：“這里有兩個(gè)問(wèn)題劉書(shū)記應(yīng)弄明白，以備向上、向下便于做工作。一是必須向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和主管部門說(shuō)清楚合作協(xié)議書(shū)中所確定的每畝3萬(wàn)元是凈值投入，村里是不承擔(dān)集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的國(guó)家征收費(fèi)用及土地使用權(quán)證的辦證費(fèi)用的，若把這些費(fèi)用加上去每畝也達(dá)到近10萬(wàn)元，如果沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)對(duì)方是不愿意合作的。當(dāng)然這需要?jiǎng)?shū)記和我們共同做工作。二是要向村干部和村民說(shuō)清楚的退股時(shí)以每畝3萬(wàn)元一次性支付現(xiàn)金，兌現(xiàn)快，少了區(qū)、鎮(zhèn)各級(jí)及相關(guān)部門的層層盤剝和雁過(guò)拔毛，而且在原補(bǔ)償價(jià)值2.5萬(wàn)元的基礎(chǔ)上每畝增加了0.5萬(wàn)元，150畝地村民共增加收入75萬(wàn)元。我想這點(diǎn)村民是高興的。”這時(shí)汪健實(shí)際是在做劉書(shū)記的工作，通過(guò)算賬，鼓動(dòng)劉書(shū)記的熱情，調(diào)動(dòng)劉書(shū)記的積極性。
“這實(shí)際就是以合作的名義將土地使用權(quán)證辦到合資公司名下，然后套現(xiàn)。這樣既降低了你們購(gòu)買土地的成本，又增加了村民的收入，這叫巧立名目，若能這樣當(dāng)然是好。但不知這樣能否行得通，弄得不好我這書(shū)記恐怕做不下去了。看來(lái)得從長(zhǎng)計(jì)議。”劉書(shū)記領(lǐng)會(huì)了汪健提出的方法，卻顯示出一副為難的樣子，是否采納這種方法卻又道出模凌兩可的態(tài)度。
這種方法的好處劉書(shū)記只說(shuō)對(duì)了一部分，劉書(shū)記沒(méi)看到的另一部分對(duì)汪健和楊玉琴來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，那就是不需支付土地費(fèi)用就能將土地劃為自己公司名下，然后以土地融資貸款支付退股款項(xiàng)。這樣既緩解了土地購(gòu)買資金的壓力，又取得了土地資源，融貸資金退股的余額還可增加公司的資金存量。
憑著近年來(lái)本村周邊土地出讓的經(jīng)驗(yàn)，劉書(shū)記知道除非按正常的征用標(biāo)準(zhǔn)和手續(xù)辦理征用，否則凡是變通方法的征用者都會(huì)采取一些非常的方法達(dá)到其目的的。在前幾次村里土地征用的過(guò)程中，由于多為區(qū)、鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)直接干予及自己與征用方涉情不深，村民、村干部的利益均未得到照顧，更談不上受惠。今天對(duì)方既然明確表示“適當(dāng)考慮村干部的利益”，就說(shuō)明對(duì)方已有所安排。但這種安排的標(biāo)準(zhǔn)是多少？方法上又如何實(shí)現(xiàn)？是否值得他予以配合達(dá)到以變通的方法實(shí)現(xiàn)其征地的目的，他還未得到準(zhǔn)確的答案。劉書(shū)記還盤算著：這是自己村臨路邊的最后一塊有價(jià)值的土地，在可能的情況下為村民爭(zhēng)取一些利益，自己與村干部也得到一些實(shí)惠也未尚不可。何況自己也可能是最后一屆村支書(shū)了，以后恐再無(wú)此機(jī)會(huì)了。他了解詹局長(zhǎng)與對(duì)方深厚的感情，22日楊玉琴和林艷的招待及汪健今天所說(shuō)的想法已給自己的盤算提供了實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)和可能。
汪健注意到劉書(shū)記的這番遲疑是利益尚不明確所致，知道只要恰到好處地明確了利益，余下來(lái)就是雙方如何配合實(shí)現(xiàn)征用目標(biāo)的方法與步驟了。
汪健覺(jué)得自己的角色任務(wù)已完成，向楊玉琴和劉書(shū)記說(shuō)道：“今天服裝公司簽約，我與林主任中午有應(yīng)酬，不能陪劉書(shū)記了，由楊董陪劉書(shū)記。征地合作中的余下事宜由楊董與劉書(shū)記細(xì)談。”說(shuō)完起身從包里拿出一包“中華”牌軟包裝香煙遞給劉書(shū)記。
這是汪健與楊玉琴商定好的方法與步驟。當(dāng)劉書(shū)記明白和接受了汪健提出的具體辦法后，由楊玉琴與劉書(shū)記及詹局長(zhǎng)等一對(duì)一商談個(gè)人利益問(wèn)題，避免不必要的顧慮和問(wèn)題。
劉書(shū)記起身接過(guò)香煙與汪健和林艷道別。