房地產價格下跌

房地產價格也是影響物價走勢的重要因素。2014年10月，70個大中城市中新建商品住宅價格環比下降的城市有69個，持平的城市有1個，價格同比下降的城市有67個，上漲的有3個；二手住宅，70個大中城市價格環比下降的城市有64個，上漲的城市有2個，持平的城市有4個，價格同比下降的城市有65個，持平的城市有1個，上漲的城市有4個。房地產行業已進入下行通道。

1998年，住房開始實行貨幣化，中國房產開始了市場化之路，住宅類商品房銷售面積在該年首超1億平方米。此後成交量猛漲，2002年實現銷售面積2.37億平方米，2007年銷售面積7.01億平方米。2008年，受金融危機影響，當年銷售面積銳減至5.93億平方米，政府隨後出臺“四萬億計劃”政策刺激，2009年住宅類商品房銷售面積反彈至8.62億平方米。2013年，房地產銷售面積達13億平方米。

但2013年很可能是房地產業的最鼎盛時期。70個大中城市新建住宅價格指數同比從2013年12月的9.2%持續下降至2014年10月的-2.5%，環比則從2014年5月起開始爲負值，價格持續下降。房價持續下跌由多方面原因造成。

圖6-3 房產價格進入下行通道 資料來源：萬得資訊、民生證券研究院

第一，供給端持續旺盛。2008年金融危機後，爲避免經濟硬著陸，國家出臺了“四萬億計劃”刺激政策，貨幣政策也全面寬鬆。因房地產產業上游產業鏈長，涉及鋼鐵、建材、玻璃等行業，對經濟拉動作用明顯，國家在土地政策、稅收政策方面給了房地產業很多優惠，房地產新開工面積在2009年達到11.6億平方米。寬鬆貨幣政策降低了房貸利率，在改善型住房需求未充分釋放的背景下，大大刺激了房地產銷售，房價也隨之猛漲。房地產價格上漲又刺激了房地產投資，投資增長速度超過需求增長速度造成待售房和在建房屋面積高企，截至2014年10月，在建房屋和待售房屋面積爲64.9億平方米。天量庫存使得房價繼續承壓。

圖6-4 中國大陸人均住宅面積和其他國家（地區）比較已經不低 資料來源：萬得資訊、民生證券研究院

第二，需求增長緩慢。大中城市的高房價與居民收入水平相比過高，超過了普通城鎮居民的承受能力，使得剛性需求難以得到釋放。此外，住房需求也在回落。首先，1985～1990年爲人口出生高峰，出生率爲2.1%～2.3%，但1991年起開始降至1.9%以下，適婚年齡人口即將見頂，住房剛需即將減少。其次，中國日前的戶均住宅套數已達到1.03套，人均住宅面積和其他國家（地區）比也不低。中國人將房產作爲穩定的基礎，此前房地產黃金十年間，房地產價格的快速上漲與居民住房需求的釋放有關，如今，改善型住房需求難以和過去一樣迫切。最後，中國已推出存款保險制度，利率市場化加速，存款利率將提高。隨著理財產品和貨幣基金的發展，居民投資渠道多樣化，居民投資性住房需求也逐漸回落。

2015年，宏觀經濟增速將繼續走低，由此帶動需求的回落，伴隨著庫存的高企，預計2015年房價下降趨勢將持續。

（本章完）