告別房地產時代：中國房地產新常態

2014年以來行業基本面介紹

在認識與探討新常態之前，先讓我們來回顧一下2014年1～10月的主要基本面情況。

2014年的行情從2月開始初露下行態勢，3～5月進入下行通道，6月企業爲了趕半年業績消耗掉了之前的需求。7～9月持續低迷，需求積蓄，9月底政策推出，10月放量，到了10月末的時候，市場需求開始跟不上，11月政策又推了一把，市場穩住了。

從市場基本面來看，首先，行業調控政策走向寬鬆，走向市場化，2014年以來，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞之外，其餘各地地方政府均已退出非市場化的限購執行，同時個別省份也開始允許公積金省內流動等市場化措施。其次，供給面趨於收縮，隨著2014年開發商投資活動趨於保守，新開工收縮嚴重，10月數據雖有所復甦，但2014年至今數據相比往年來看，仍有較大的收縮缺口，因此2014年年底至明年的整體供應較2014年下降。行業去庫存週期在2014年年底出現改善。

從資金面來看，首先，資金量方面，M2-M1（狹義貨幣）同比增速在下行通道，國民儲蓄池蓄水不夠，M2-M1主要反映居民儲蓄及企業定期存款，該餘額增速對房地產月度銷售額同比增速有明顯的領先關係，因此2014年以來的低位預示著居民儲蓄蓄水不夠，短期內房產銷售難有大幅改觀。其次，資金價格方面，11月雖已經經歷一次降息，但CPI同比增速也稍有滑落，意味著實際利率可能保持平穩或稍有小幅回落。

行業供求數據概況

圖7-1 房地產供求差距

圖7-2 商品房銷售同比

行業領先指標概況

圖7-3 開發投資增速

圖7-4 開發商資金來源佔比

（本章完）